НДС при реализации земельного участка

Вопрос:

«Организация приобрела земельный участок. Идёт строительство дома. В дальнейшем объект будет реализован собственнику.

Можно ли возместить НДС по материалам и работам?

При реализации объекта будет ли начислен НДС?

Как правильно отразить доходы и расходы по данному объекту?

Какие документы нужно оформить при реализации объекта?».

Отвечает:

Даниил Захаров – руководитель налоговой практики юридической фирмы Клифф.

Ответ:

Особенностью рассматриваемой ситуации является то, что планируемый к реализации объект недвижимости не будет признаваться в бухгалтерском и налоговом учете компании в качестве основного средства (ст. 257 НК РФ, п. 11 ФСБУ 6/2020), поскольку планируется к перепродаже. Налогообложение операции по его реализации будет осуществляться в аналогичном порядке, что и реализация товаров для перепродажи.

Налоговая база по НДС при реализации товаров согласно общим правилам п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из рыночных цен (ст. 105.3 НК РФ), без включения в них налога. Таким образом при реализации объекта недвижимости необходимо начислить НДС по ставке 20%. В тоже время, операции по реализации земельных участков объектом обложения НДС не являются (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Сумму НДС, предъявленного подрядчиками, поставщиками при строительстве объекта недвижимости, организация вправе предъявлять к вычету в общем порядке (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) - без ожидания реализации объекта. Вычеты по НДС будут применяться по мере подписания с подрядчиками актов выполненных работ.

Учитывая, что объект недвижимости не является основным средством, то затраты при его строительстве не капитализируются, т.е. не списываются через амортизацию, а аккумулируются и списываются в расходы в момент реализации объекта недвижимости, как это предусмотрено ст. 268 НК РФ. Это применимо как к зданию, так и к земельному участку (Письмо Минфина России № 03 03-06/1/9035 от 06.02.2023) При этом, если цена приобретения (создания) имущества с учетом расходов, связанных с его приобретением и реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Реализация объекта недвижимости оформляется первичными документами, среди которых обязательными являются договор купли-продажи, оформляемый в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а также акт приемки-передачи объекта недвижимости, который может быть составлен по унифицированной форме акта ОС-1а, и форме, разработанной продавцом самостоятельно.

Дополнительно хотим обратить внимание, что согласно гражданскому законодательству, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Вместе с тем, в целях минимизации налоговых рисков рекомендуется в тексте договора выделить отдельную стоимость передаваемого земельного участка и здания. Это поможет принять покупателю каждый из объектов по первоначальной стоимости в целях амортизации здания, а продавцу избежать рисков начисления НДС на стоимость, относящуюся к земельному участку.

Опубликовано в Системе Финансовый Директор.