Регистрация перехода права собственности на имущество при ликвидации одной из сторон по сделке

На практике бывает так, что между мо­ментом подписания договора сторонами и моментом представления на государствен­ную регистрацию документов проходит зна­чительный промежуток времени (и в этом случае в определенной мере можно гово­рить о том, что стороны, своевременно не подавшие заявление о государственной ре­гистрации перехода права, не проявили должного внимания, и, соответственно, риск неблагоприятных последствий в их от­ношении обоснован), но бывает и так, что этот временной отрезок относительно нез­начителен, и контрагент просто не успевает подать соответствующее заявление в реги­стрирующий орган в связи с его ликвидаци­ей по тем или иным основаниям.

Анализируемая в настоящей статье проб­лема отличается своей многоаспектностью. Следствие этого - возникновение массы вопросов при применении норм как матери­ального, так и процессуального права. Бо­лее того, как показывает сравнительный анализ судебных актов арбитражных судов различных округов, даже судебные органы далеко не всегда едины во мнении о том, как разрешать подобные дела.

В подобных рассматриваемому случаях перед приобретателем по сделке, заинтере-

сованному в регистрации перехода права, стоят следующие вопросы:

а) как зарегистрировать переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на нед­вижимое имущество и сделок с ним, без за­явления второй стороны по сделке, учиты­вая, что статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Феде­ральный закон) установлено императивное требование о подаче заявления всеми сто­ронами по сделке (за исключением случа­ев, прямо предусмотренных этим законом)?

б) если невозможно зарегистрировать пе­реход права собственности во внесудебном порядке, то кто должен быть ответчиком (заинтересованным лицом) по этой катего­рии дел?

в)   как должны быть сформулированы требования, чтобы в случае их удовлетво­рения заявитель мог бы беспрепятственно зарегистрировать переход права собствен­ности в регистрационной службе?

Для того чтобы более подробно рассмот­реть каждый из указанных вопросов, проа­нализируем нормы существующего законо­дательства в области государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также соответствующую арбитражную практику.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданс­кого кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещ­ные права на недвижимые вещи, ограниче­ния этих прав, их возникновение, переходи прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими соответствующую государственную регист­рацию.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества под­лежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государствен­ной регистрации, возникают с момента ре­гистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 16 Федерального закона государственная регистрация прав прово­дится на основании заявления правообла­дателя, сторондоговораили уполномочен­ного им (ими) на то лица при наличии у не­го доверенности, оформленной надлежа­щим образом. При этом указанная норма Федерального закона свидетельствует о необходимости обращения всех сторон до­говора или уполномоченных лиц в регист­рирующий орган за регистрацией перехода прав.

Непредставление заявления одной из сторон по сделке является основанием для приостановления, а в последующем, в слу­чае неустранения в предусмотренный срок причин для приостановления, для отказа в государственной регистрации права в соот­ветствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона (не представлены до­кументы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государствен­ной регистрации прав).

Таким образом, Федеральным законом не урегулирован вопрос о возможности ре­гистрации перехода права собственности в случае непредставления заявления одной из сторон по сделке в связи с ее ликвидаци­ей.

В подобной ситуации, как правило, сдел­ка de facto полностью исполнена сторонами, однако новый правообладатель не может в полной мере реализовывать права, предос­тавленные собственнику (ст. 209 ГК РФ). Более того, de jure его право собственности на объекты недвижимости еще не возникло в силу прямого указания закона, а сама

сделка, хоть и считается заключенной, в оп­ределенных случаях (когда она не подле­жит регистрации), не несет для нового пра­вообладателя юридически значимых после­дствий, связанных с возникновением прав на приобретенный объект недвижимого имущества.

В соответствии с российским гражданс­ким законодательством лицо, считающее, что его права и законные интересы наруше­ны, свободно в выборе способов защиты принадлежащего ему права (ст. 12 ГК РФ).

Учитывая указанные пробелы законо­дательства в сфере государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним, представляется, что в подобных рассматриваемой ситуациях единственным способом защиты прав и законных интересов нового правооблада­теля является обращение в судебные ор­ганы.

Чаще всего по анализируемой категории дел в силу сложившейся судебной практики ответчиками (заинтересованными лицами) выступают органы, на которые законода­тельством возложены функции по осущес­твлению регистрационных действий в отно­шении объектов недвижимого имущества и сделок с ними (территориальные органы Федеральной регистрационной службы -далее Росрегистрация).

В подобных ситуациях правовая позиция истцов (заявителей) основывается на необ­ходимости применения по аналогии к рас­сматриваемому в судебном порядке вопросу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон ук­лоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижи­мость, суд вправе по требованию другой сто­роны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом в подтверждение своих доводов по делу истцы ссылаются на сложившуюся су­дебную практику, в том числе на разъясне­ния, данные Президиумом Высшего Арбит­ражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) в своем постановлении от 27 мая 2003 года № 1069/03, постановлении Феде­рального арбитражного суда Восточно-Си­бирского округа от 24 августа 2004 года №   78-1005/04-С1-6/26-Ф02-3322/04-С2   и других документах.

Однако представляется, что по смыслу статьи 551 ГК РФ уклонение есть не что иное, как противоправное бездействие ли­ца. Таким образом, можно выделить два главных признака, присущих уклонению:

1) противоправность,

2) бездействие лица.

В рассматриваемой же категории дел имеет место прекращение правоспособнос­ти юридического лица в связи с его ликви­дацией, которое не может рассматриваться как уклонение, поскольку в действиях лица отсутствуют оба указанных признака.

Кроме того, думается, что вынести по­добное решение можно в отношении укло­няющейся от осуществления государствен­ной регистрации стороны, а не в отношении регистрирующего органа, лишь исполняю­щего возложенные на него существующим законодательством функции.

В связи с этим регистрирующие органы совершенно обоснованно обращают внима­ние на то, что в рамках полномочий и специ­фики процедуры государственной регистра­ции они могут выступать ответчиками толь­ко в исключительных случаях, когда оспари­ваются непосредственно их действия, кото­рые по своей сути нарушают права истцов.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 31 Федерального закона орган по государ­ственной регистрации прав несет ответ­ственность:

а) за своевременность и точность запи­сей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;

б) за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое иму­щество и сделках с ним;

в) за необоснованный отказ в государ­ственной регистрации прав, уклонение от государственной регистрации прав.

Исключительность случаев, когда регист­рирующий орган действительно выступает ответчиком по делу, обусловлена указан­ной спецификой, а также существом госу­дарственной регистрации, которая в соот­ветствии со статьей 2 Федерального закона является юридическим актом признания и

подтверждения государством возникнове­ния, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Регистрирующий орган не формирует правоустанавливающие документы, не участвует в правоотношениях лиц, связан­ных с приобретением ими прав на объекты недвижимости. Регистрирующий орган от имени государства признает и подтвержда­ет результат гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества-возникшее право, обременения прав и т. д. Заявления и документы на государствен­ную регистрацию представляются лицами, заинтересованным в проведении государ­ственной регистрации.

Анализируемый вопрос, как уже было указано, в том числе связан с определенны­ми вопросами понимания сторонами подоб­ных споров и применения судом отдельных норм процессуального права.

Так, согласно статье 40 Арбитражного процессуального кодекса Российской Фе­дерации (АПК РФ) лицами, участвующими в деле, являются стороны, заявители и за­интересованные лица, третьи лица, проку­рор, государственные органы, органы мест­ного самоуправления и иные органы, обра­тившиеся в арбитражный суд в случаях, предусмотренных этим кодексом.

В соответствии со статьей 44 АПК РФ сторонами в арбитражном процессе явля­ются истец и ответчик. При этом истцами являются организации и граждане, предъя­вившие иск в защиту своих прав и закон­ных интересов, а ответчиками - организа­ции и граждане, действиями которых, по мнению заявителей, непосредственно нару­шаются их права и законные интересы.

Согласно статье 2 АПК РФ одной из за­дач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспари­ваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Фе­дерации, субъектов Российской Федера­ции, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономичес­кой деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российс­кой Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

Изложенные положения АПК РФ указыва­ют на то, что между сторонами по делу дол­жен иметься спор о праве, который они не могут разрешить во внесудебном порядке.

В рассматриваемой же категории дел ре­гистрирующие органы вообще не вступают в какие бы то ни было досудебные правоот­ношения с заявителями, и, соответственно, не имеется оснований для привлечения их в качестве ответчиков по такой категории дел.

Вместе с тем следует учитывать, что в этом случае привлечение регистрирующих органов в качестве ответчиков и рассмот­рение подобных дел в судах с участием ре­гистрирующих органов в качестве ответчи­ков не связаны с закреплением в судебном акте выводов о неправомерности действий регистрирующих органов. Судебные реше­ния, выносимые судами по рассматривае­мой категории дел, не обязывают регистри­рующие органы осуществлять какие-либо действия в связи с их неправомерными действиями, а само по себе решение в по­добном случае лишь заменяет по своей су­ти заявление второй стороны по сделке, ликвидированной на момент рассмотрения дела в суде.

Таким образом, подобные решения судов прежде всего направлены на защиту прав и законных интересов лиц, исполнивших все обязательства по сделке, но в силу отсут­ствия норм законодательства, регулирую­щих подобные отношения, не имеющих воз­можности надлежащим образом зарегист­рировать переход права собственности.

Кроме того, в подобных ситуациях необ­ходимо верно определить процессуальный статус лиц, являющихся участниками су­дебного процесса.

Порядок обжалования решений, действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправле­ния, иных органов, должностных лиц регла­ментируется главой 24 АПК РФ.

Пунктом 1 статьи 254 Гражданского про­цессуального кодекса Российской Федера-

ции предусмотрено, что гражданин, органи­зация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государ­ственной власти, органа местного самоуп­равления, должностного лица, государ­ственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и сво­боды, путем подачи соответствующего за­явления.

Таким образом, в подобных случаях сто­ронами по делу должны быть заявитель и заинтересованное лицо, а не истец и ответ­чик, поскольку между ними не имеется спо­ра о праве.

Учитывая изложенное, представляется, что рассмотрение подобных дел в исковом порядке противоречит требованиям рос­сийского арбитражного процессуального законодательства.

Следует отметить, что анализ судебных актов, принятых федеральными арбитраж­ными судами различных округов по анало­гичной категории дел в 2007 году, дает ос­нование полагать, что требования о регист­рации перехода права собственности к ре­гистрирующему органу как ответчику по рассматриваемой категории дел не подле­жат удовлетворению, поскольку действия­ми регистрирующего органа не нарушаются права и законные интересы заявителя, при этом ими не обжалуется отказ либо уклоне­ние регистрирующего органа в государ­ственной регистрации.

При этом анализ мотивировочной части ряда судебных актов дает основания пола­гать, что судебные органы, указывая заяви­телям на неправомерность удовлетворения их требований, вместе с тем обращают вни­мание на то, что невозможность удовлетво­рения таких требований вызвана прежде всего тем, что ими не обжалуется непосре­дственно отказ либо уклонение регистриру­ющего органа в регистрации перехода пра­ва и что позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 года № 1069/03, касается возмож­ности обжалования отказа регистрирующе­го органа в случае предварительного обра­щения к нему с соответствующим заявле­нием о регистрации перехода права. Если же заявитель обращается в суд, минуя подачу документов в регистрирующий орган и получение соответствующего отказа, его требования не подлежат удовлетворению.

Представляется, что указанная позиция судебных органов создает некую правовую неопределенность в понимании и толкова­нии названного постановления Президиума ВАС РФ.

Так, буквальный анализ указанных поста­новлений федеральных арбитражных судов Московского и Уральского округов позволя­ет сделать вывод: для удовлетворения за­являемых к регистрирующему органу тре­бований о регистрации перехода права ист­цу необходимо в обязательном порядке до этого обратиться в регистрирующий орган и получить соответствующий отказ в регист­рации перехода права, а потом уже обжало­вать его.

На основании изложенного можно сде­лать вывод: сама по себе процедура обра­щения в регистрирующий орган в подобном случае является, по мнению судебных орга­нов, своего рода обязательной досудебной стадией по рассматриваемой категории дел. Однако, по нашему мнению, в анализи­руемой ситуации необходимо принимать во внимание то, что по существу отказ регист­рирующего органа является законным и обоснованным применительно к тем требо­ваниям, которые устанавливаются в статье 16 Федерального закона. Следовательно, возможность привлечения регистрирующе­го органа в качестве ответчика по этой ка­тегории дел по формальным основаниям не должна отождествляться судом с одновре­менной возможностью удовлетворения по­добных требований.

Представляется, что, поскольку основа­ния для обращения в суд с требованиями о регистрации перехода права в сложившей­ся ситуации в обоих случаях (и при обраще­нии в Росрегистрацию до обращения в суд и без такового) являются абсолютно иден­тичными, необходимо выработать единую практику разрешения аналогичных дел, в соответствии с которой подобные требова­ния подлежат удовлетворению в любом случае. Это продиктовано лишь необходи­мостью обеспечения возможности правооб­ладателю надлежащим образом зарегистрировать переход права собственности по договору.

В связи с этим еще раз хотелось бы об­ратить внимание на необходимость едино­образного толкования судами норм мате­риального и процессуального права, и, со­ответственно, формирования единой су­дебной практики по анализируемому воп­росу.

Кроме того, в подобных ситуациях при рассмотрении требований о регистрации перехода права следует также принимать во внимание содержание пункта 2 статьи 13 Федерального закона, согласно которому государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества воз­можна при условии наличия государствен­ной регистрации ранеевозникшихправна этот объект в Едином государственном ре­естре прав (ЕГРП).

Таким образом, мы полагаем, что в слу­чае, если право собственности отчуждателя по договору не зарегистрировано в ЕГРП, заявителю (новому правообладате­лю) необходимо просить суд признать сдел­ку заключенной (а также просить суд вы­нести решение о ее регистрации в соответ­ствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если такая сделка подлежит государственной регистрации).

Резюмируя изложенное, считаем необхо­димым отметить следующее:

1)   существующее законодательство не предусматривает внесудебного механизма разрешения вопроса регистрации перехода права собственности к покупателю на объ­екты недвижимости по сделке, в случае ес­ли другая сторона сделки ликвидирована на момент подачи заявления о регистрации перехода права в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на нед­вижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, единственным способом защиты прав и законных интересов стороны, являю­щейся покупателем по сделке, является по­дача заявления в суд;

2) анализ судебной практики позволяет сделать вывод: надлежащим заинтересо­ванным лицом по рассмотренной категории дел должен выступать орган, осуществляю­щий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо отметить, что при всей кажущейся нецелесообразности по­добного действия заявителю, возможно, в зависимости от усмотрения суда, придется сначала подать заявление о регистрации перехода права в Росрегистрацию, полу­чить отказ в регистрации права, а уже толь­ко потом обращаться с соответствующими требованиями в суд;

3) учитывая разъяснения судебных орга­нов, в подобном случае заявитель должен

просить суд вынести решение о регистра­ции перехода права собственности, если право отчуждающей стороны зарегистри­ровано в ЕГРП, либо о признании сделки заключенной и ее регистрации, если эта сделка в соответствии с существующим за­конодательством подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенной с момента такой регистрации в случае, если право собственности отчуж­дающей стороны является ранее возник­шим и не зарегистрировано в ЕГРП на ос­новании применения по аналогии статей 165 и 551 ГКРФ.