Некоторые особенности функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года NQ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - закон об участии в долевом строительстве) потерпел своего рода фиаско. Только достаточно крупные застройщики способны соответствовать требованиям, установленным этим законом. Большинству же из них приходится искать иные правовые пути реализации строящихся объектов. В современной практике часто применяются вексельные схемы или же варианты с использованием ЗПИФ недвижимости, особенно в строительстве и реализации многоквартирных домов.
До сих пор при финансировании строительства самым удобным юридическим «инструментом» остается инвестиционный договор (контракт), а не договор долевого участия. Ограничения на заключения инвестиционных договоров между застройщиками и физическими лицами, введенные законом об участии в долевом строительстве, как раз и привели к появлению гибридных «схем», что в конечном счете, если и не привело к удорожанию жилья, то и не решило вопросы защиты покупателей квартир в новостройках, а возможно, создало еще более «шаткую» юридическую структуру. Тенденция законодателей ограничивать действия мошенников посредством принятия нерыночных законов приводит не к решению проблем обманутых, а, скорее, к созданию все более изощренных и зачастую более дорогих способов обмана, причем расплачиваться приходится все тем же будущим жильцам.
В какой-то степени сложившаяся тупиковая ситуация решилась с помощью ЗПИФ недвижимости. Как оказалось, такое решение удобно и застройщикам, и инвесторам, и будущим приобретателям квартир. Существует несколько вариантов использования ЗПИФ недвижимости, например такой часто встречаемый вариант, как финансироваие строительства многоквартирного дома за счет средств, составляющих фонд по инвестиционному договору с застройщиком, с одновременным заключением предварительных договоров по продаже построенных квартир от имени доверительного управляющего этим фондом с потенциальными покупателями. В обеспечение исполнения предварительного договора вносятся денежные средства.
Однако инвестиционные договоры ЗПИФ недвижимости в отличие от инвестиционных договоров, заключаемых между юридическими лицами, должны удовлетворять требованиям, определенным в положении "О составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов», утвержденном приказом Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) от 8 февраля 2007 года N 07 -13/пз-н. Основополагающими требованиями можно назвать следующие:
- наличие всей разрешительной документации на строительство объекта недвижимости;
- наличие права собственности или пра¬ва аренды на земельный участок;
- обязанность управляющей компании участвовать в финансировании строительства;
- обязанность застройщика передать в состав имущества ЗПИФ недвижимости построенный объект недвижимости при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию и многое другое.
Заключить договор, который не отвечает этим условиям, не позволит специализированный депозитарий, так как это будет противоречить существующему законодательству и интересам пайщиков. Одним из существенных условий заключения договора является наличие разрешительной документации. При строительстве часто возникает ситуация, когда такая документация получается уже в процессе строительства или вообще после его окончания. Наличие разрешительной документации до стадии финансирования существенно снижает риск неисполнения обязательств по инвестиционному договору, хотя и не исключает его полностью. Остальные характеристики можно классифицировать как уточняющие, они положительно отражаются как на деятельности фонда, так и на конченых покупателях жилых помещений.
В отличие от договора долевого участия инвестиционный договор более гибкий, а его исполнение не требует от застройщика соблюдения дополнительных требований, предъявляемых к нему законом об участии в долевом строительстве. Проблемным является вопрос о выплате в ЗПИФ недвижимости денежных средств в качестве обеспечения гарантий заключения основного договора при заключении предварительного Договора с конечным покупателям. К сожалению, в существующем законодательстве не дано ясных пояснений такой ситуации.
Сегодня не существует однозначной практики классификации подобного вида платежей. Если такой взнос классифицировать как аванс, то он должен включать налог на добавленную стоимость (НДС), что в жилищном строительстве не выгодно, так как построенные и введенные в эксплуатацию квадратные метры жилья не облагается НДС. Идентифицировать его как аванс тоже не представляется возможным, потому что нет заключенного основного договора, который предусматривал бы систему расчетов. Неурегулированность этого вопроса законодательно можно отнести к юридическим рискам. В настоящее время ФСФР России в уведомительном порядке запросила у управляющих компаний копии предварительных договоров для проведения правовой экспертизы.
Несовершенство законодательства в этой части заставляет участников рынка опираться на так называемую «позицию» соответствующих органов, что влияет на стабильность развития рынка жилищной недвижимости. Однако, как показывает практика, использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является более надежным способом покупки строящегося жилья, чем вексельные схемы.
С интересными нюансами можно столкнуться не только в сфере жилищного строительства, но и в сфере коммерческой недвижимости. Если рассматривать реализацию квадратных метров коммерческой недвижимости на стадии строительства по инвестиционному договору, то проблем практически не возникает, но если речь идет о строительстве с целью последующей сдачи в аренду, то возникает ряд особенностей, связанных с нестыковкой в налоговых вопросах.
До 2006 года основной проблемой был вопрос об уплате НДС. С 1 января 2006 года этот вопрос был частично решен с введением в главу 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) нормы, устанавливающей обязанность управляющего по исчислению и уплате НДС при осуществлении операций доверительного управления. В статье 174.1 НК РФ были определены особенности исчисления и уплаты в бюджет налога при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на территории Российской Федерации. Сегодня управляющей компании следует уплачивать налог на добавленную стоимость по операциям, подлежащим налогообложению и возникающим в процессе управления паевым инвестиционным фондом, а также включать их в налоговую декларацию по налогу на добавленную стоимость, форма и порядок заполнения которой утверждены приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28 декабря 2005 года N 163н. Отметим, что сама процедура все еще требует доработки, так как остается непонятным, каким образом сальдировать НДС между управляющей компанией и паевым инвестиционным фондом.
Более сложным является вопрос об уплате налога на имущество, который в соответствии со статьей 378 НК РФ подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления (в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах» Правила ЗПИФ недвижимости являются договором доверительного управления). В то же время согласно статье 374 НК РФ объектами налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. В пункте 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств,) ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 года N 26н, к объектам, подлежащим налогообложению, относятся только активы, принятые в качестве основных средств. Однако целью передачи имущества в паевой инвестиционный фонд является именно получение прибыли, имущество учитывается на обособленном балансе в составе фонда. Учредитель, участвующий в формировании фонда, учитывает на своем балансе такой актив, как финансовое вложение. Взамен переданного в паевой инвестиционный фонд имущества пайщик получает ценную бумагу - пай, который не может являться объектом налогообложения. Имущество фонда может быть также приобретено управляющей компанией в процессе управления фондом с намерением получить возможную прибыль для участников от дальнейшей перепродажи. Тогда условие признания этого имущества основным средством и вовсе отсутствует.
Следовательно, затруднительно признавать не только существование условий для признания основных средств у организации в доле имущества, составляющей фонд и относящейся к ней как учредителю фонда, но также и возможность определения остаточной стоимости этих активов. Поскольку для ЗПИФ недвижимости, не являющихся юридическими лицами, не требуется применять положения ПБУ 6/01, значит, отсутствует необходимость в выборе метода амортизации и расчета остаточной стои¬мости. По правилам представления отчетности имущество ЗПИФ недвижимости отражается в оценочной стоимости.
Таким образом, на законодательном уровне не урегулированы вопросы налогообложения имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а следовательно, это является правовым риском.
Рассмотренные нами нюансы и нестыковки российского законодательства пока притормаживают развитие рентных фондов недвижимости, однако это не означает, что необходимо отказаться от идеи использования ЗПИФ недвижимости и управляющих компаний при реализации перспективных девелоперских проектов. Наоборот, чем раньше девелоперы начнут создавать свои ЗПИФ недвижимости и управляющие компании, тем больший опыт они приобретут за то время, пока будет совершенствоваться нормативная правовая база. К тому же на создание управляющей компании и первого фонда под ее управлением в лучшем случае потребуется не менее 6 месяцев, а зачастую этот процесс растягивается на 9-12 месяцев.
Одним из наиболее положительных аспектов использования закрытых фондов в области строительства является доступность в обсуждении вопросов, связанных с развитием рынка коллективных инвестиций, с регулятором. Колеса законодательной власти крутятся медленно, однако ФСФР России часто прислушивается к мнению добросовестных участников и вносит поправки в нормативные документы, чтобы они (нормативные документы) соответствовали механизмам, функционирующим на рынке недвижимости. При этом не стоит рассчитывать на то, что паевые инвестиционные фонды не будут облагаться такими налогами, как НДС и налог на имущество, но то, что доходы фонда не облагаются налогами до момента его ЛИквидации, является существенным преимуществом перед другими организационно-правовыми формами компаний.
