К вопросу о толковании п.1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ
Так, в п. 13 данного постановления указано: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на Использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать, оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно статье 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользованием земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом, согласно п. 2 СТ. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации».
Вместе с тем в вышеуказанном постановлении не была рассмотрена ситуация, когда земельный участок вообще никаким образом не оформлен собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на нем (а право собственности на объект у лица возникло, например, на основании вступившего в законную силу решения суда).
В рассматриваемом случае возникает вопрос о том, на каких условиях и в каком объеме передаются права на использование земельного участка новому собственнику, если у прежнего правообладателя вообще не было никаких прав на данный участок, и вправе ли такой собственник объекта недвижимого имущества распорядиться объектом до оформления права на земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Данная ситуация представляет собой большой интерес еще и с точки зрения высказываемого некоторыми юристами тезиса о едином сложном объекте, состоящем из земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества (Применительно к П. 4 ст. 35 ЗК РФ). Подобная позиция, кстати, в некотором плане находит свое подтверждение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 Г. (протокол №18). В Концепции отмечается, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает подобные объекты, с одной стороны, как самостоятельно участвующие в обороте, вполне независимые друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
В данной связи, как представляется, заслуживает особого внимания точка зрения О.М. Козырь и А.А. Маковской, которые отмечают, что для тех случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что ее принадлежностью или улучшением). Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно!
В настоящее время могут быть выделены два основных направления толкования п. 1 СТ. 35 ЗК РФ. Точки зрения сторонников данных подходов в общем виде сводятся к нижеследующему:
1. При переходе права на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, соответствующие права на земельный участок передаются автоматически. При этом оформлять право на земельный участок в соответствии со СТ. 36 ЗК РФ для распоряжения объектом недвижимого имущества, когда зарегистрировано право на данный объект, не требуется.
2. Права на земельные участки передаваться автоматически не могут, поскольку это противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, а также нормам ст. 25 и 26 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».N2 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.
Учитывая то обстоятельство, что в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе обращается внимание на необходимость последовательного проведения на практике принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов (когда собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института), представляется, что более детальный анализ вышеизложенных точек зрения является крайне необходимым для дальнейшего формирования единой судебной практики по такой категории дел, а также для упорядочения гражданского оборота в соответствии с нормами действующего законодательства.
Итак, давайте подробнее остановимся на аргументах сторонников первой точки зрения, которые полагают, что при переходе права на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, соответствующие права на земельный участок передаются автоматически.
Сторонники данной точки зрения обращают внимание на следующие обстоятельства.
Любые нормы права должны толковаться буквально, исходя из смысла и содержания составляющих их слов.
В связи с этим следует учитывать, что норма п. 1 ст. 35 ЭК РФ не содержит запрета на распоряжение объектом недвижимого имущества титульному владельцу объекта, равно как и не содержит ссылку на норму, обязывающую для распоряжения объектом недвижимого имущества в обязательном порядке оформить права на земельный участок для распоряжения принадлежащим ему имуществом.
В анализируемой норме лишь указывается, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, исходя из смысла данной статьи, законодатель в рассматриваемом случае делает акцент прежде всего на защиту прав и законных интересов нового собственника объекта недвижимого имущества правоприобретателя по договору, а норма п. 1 ст. 35 лишь закрепляет субъективное право данного лица, к которому перешло право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, требовать оформления данного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В связи с этим важно отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ в данной ситуации указал в п. 13 вышеуказанного постановления, что новый собственник вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, именно с момента государственной регистрации nерехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, можно сделать вывод, что высшие судебные органы не требуют обязательного одновременного перехода права на объект недвижимого имущества и земельный участок.
Более того, в данном случае прямо указывается на последовательность действий: сначала регистрация перехода права на объект, а потом уже возникновение права требования оформления земельного участка.
Причем право требования оформления земельного участка в данном случае возникает на основании закона, а именно п. 2 ст. 271 ГК РФ, П. 1 СТ. 552 ГК РФ, с момента приобретения права собственности на объект недвижимого имущества.
Кроме того, в данном случае необходимо принимать во внимание, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Исходя из вышеизложенного, сторонники данного подхода считают неправомерным отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества без представления правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположены данные объекты, поскольку это нарушает их права и законные интересы.
Сторонники же иной точки зрения обращают внимание на следующие обстоятельства.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлсн один из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одновременно в п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ подчеркивается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
При этом следует учитывать, что в силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ утверждено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соотвстствии справилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Приведенные нормы ЗК РФ свидетельствуют о том, что у приобретателя объекта недвижимости права на земельный участок не возникают автоматически.
Более того, статьей 25 ЗК РФ прямо предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, как это предусмотрено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» NQ 122-ФЗ от 21 июля 1997 Г.
Помимо этого следует учитывать положения п. 2 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которыми права на имущество возникают с момента соответствующей регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности (возникновение, переход, ограничение, прекращение) подлежит регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 Г. №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, анализ вышеизложенных норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что права на земельный участок автоматически передаваться не могут, поскольку действующее законодательство обязывает лиц, пользующихся земельными участками, удостоверить их права в соответствии с требованиями ст. 25, 26 ЗК РФ ист. 8, 131 ГК РФ, и только после проведенной в соответствии с данными нормами государственной регистрации такие права могут считаться возникшими. Следовательно, передаваться собственником объекта они могут только с этого момента.
В подтверждение данной позиции сторонниками второго подхода в числе прочего указываются следующие аргументы:
- в подобных ситуациях невозможно определить объем прав и обязанностей, которые передаются новому собственнику земельного участка вместе с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, а также условия, на которых новый собственник вправе требовать предоставления ему земельного участка;
- собственнику, отчуждающему объект недвижимого имущества, ничто не мешает в подобных случаях оформить надлежащим образом земельный участок в соответствии со ст. 36 ЗК РФ;
- подобный оборот объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, не принадлежащих на праве собственности отчуждателю, будет способствовать систематическому нарушению принципа платности использования земли, предусмотренного подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Вышеизложенные обстоятельства позволяют говорить о необходимости изменения редакции п. 1 ст. 35 ЗК РФ, поскольку ныне действующая редакция данного пункта, с одной стороны, при буквальном ее прочтении позволяет сделать вывод о том, что соответствующее право на земельный участок, которым обладал предыдущий собственник, переходит к приобретателю объекта недвижимости автоматически, а с другой - совокупность нормативных актов (ст.8, 131 ГК РФ, ст. 2, 4,25,26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.) требует, чтобы при отчуждении объекта недвижимого имущества в обязательном порядке соблюдался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
