В руки собственников

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР) изначально был рассчитан исключительно на государственное управление жилищным фондом, принятые впоследствии законодательные акты в целом сохранили такую тенденцию. Значительные изменения подходов к управлению жильем произошли после принятия Федерального закона «О товарищества собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ (далее — ФЗ «О ТСЖ»), в котором были закреплены альтернативные способы управления. Но, несмотря на принятие вышеуказанного закона, почти повсеместно сохранилось засилье муниципальных (государственных) предприятий и учреждений (всевозможные ДЭЗы и ЖЭКи), для которых характерен ориентир на бюджетное финансирование, отсутствие прямой заинтересованности в результатах труда и которые зачастую не обеспечивали элементарного функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства. Такая система управления многоквартирными домами не обеспечивала также прозрачности расходования средств и возможности контроля со стороны собственников помещений за ходом выполняемых работ по содержанию и ремонту дома.

В этих условиях было необходимо проведение коренной реформы жилищно-коммунальной сферы, основными способами которой явились в соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 № 425, совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переход на договорные отношения и развитие конкурентной среды.

В целях реализации реформы вместе с пакетом законов был принят ЖК РФ, одна из главных идей которого заключается в том, что ключевую роль во всех вопросах, касающихся управления жильем, должен играть собственник, в том числе нести и бремя содержания своего имущества (как индивидуально-определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества дома). Прежде всего в соответствии со ст. 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирных домах должны выбрать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 года (в первоначальной редакции — в течение года после вступления в силу ЖК РФ, т.е. до 1 марта 2006 года).

Объектом управления в ЖК РФ выступает многоквартирный дом, в то время как ЖК РСФСР выделял в качестве такого объекта жилищный фонд (совокупность жилых домов). В соответствии с ЖК РФ нельзя выбрать способ управления одновременно в отношении нескольких домов. Поэтому оплата собственниками квартир в новых домах на содержание старых должна остаться в прошлом. Однако этот принцип может повлечь увеличение издержек на содержание многоквартирного дома, поскольку управление несколькими объектами одновременно обходится дешевле.

Итак, какие же способы управления предлагает ЖК РФ, каковы положительные и отрицательные стороны каждого из таких способов?

В п. 2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Указанный перечень способов управления является закрытым (в отличие перечня, который содержался в ФЗ «О ТСЖ») и расширению не подлежит, что должно способствовать единообразию в регулировании данного вопроса.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме решают все общие вопросы управления многоквартирным домом самостоятельно, без создания товарищества собственников жилья или потребительских кооперативов и без привлечения управляющей организации (управляющего). В отличие от положений ФЗ «О ТСЖ» ЖК РФ не связывает возможность выбора такого способа управления ни с размерами многоквартирного дома, ни с количеством собственников и помещений в нем, что вполне логично, т.к. оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, которым целесообразно использовать этот способ управления, определит практика.

Собственники вправе принять в рамках рассматриваемого способа управления несколько путей реализации своего решения. Во-первых, все текущие вопросы могут решаться на общих собраниях. Когда собственников несколько, то это не вызывает затруднений, когда же их несколько десятков — собираться по каждому вопросу уже сложно. Во-вторых, собственники могут выбрать одного или нескольких лиц из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которые будут действовать от имени собственников на основании доверенности.

При таком способе управления договоры по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества (с множественностью лиц со стороны заказчика) заключаются на основании решений общего собрания собственников, договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником от своего имени. Однако, по техническим причинам, не всегда можно оказывать коммунальные услуги только собственникам отдельных квартир, даже если другие собственники не заключают соответствующие договоры или не выполняют обязательства по оплате коммунальных услуг.

К положительным сторонам такого способа управления относятся повышенный контроль качества оказываемых услуг и отсутствие затрат на управление многоквартирным домом. К отрицательным сторонам такого способа управления можно отнести часто возникающую необходимость проведения общего собрания; сложность принятия решения (т.к. при отсутствии утвержденного порядка принятия решений зачастую собрания превращаются в балаган), устраивающего большинство собственников помещений, затрудненность привлечения работников к выполнению отдельных видов работ (невозможность заключения трудовых договоров, отсутствие у нанимаемых работников социальных гарантий) и сложность установления контроля за движением денежных средств.

Следующий способ управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Для этого собственники помещений (число собственников, принявших решение о создании ТСЖ, должно превышать половину от общего числа собственников в доме; количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти) создают юридическое лицо (ТСЖ или кооператив), утверждают его устав и регистрируют. Данное юридическое лицо будет являться некоммерческой организацией, для которой характерно то, что она не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами (участниками), а направляет ее на реализацию уставных целей и задач.

При выборе данного способа управление многоквартирным домом осуществляется опосредованно через органы управления вышеуказанных некоммерческих организаций. Высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ или кооператива, исполнительными органами — правление и председатель правления, на которых возлагается осуществление текущей деятельности по управлению многоквартирным домом.

ТСЖ (кооператив) может нанять управляющую организацию, а может обойтись собственными силами, заключая договоры только с обслуживающими организациями, если это необходимо.

Кроме более легкой процедуры принятия коллективных решений (т.к. уже не нужно по всем вопросам собираться всем собственникам, и в уставе определены полномочия органов управления и порядок принятия решения) положительной стороной данного способа является также возможность расширения сферы деятельности домовладельцев и прозрачность расходования денежных средств. Расширение сферы деятельности достигается благодаря предоставлению прав ТСЖ по организации собственного домоуправления для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, по получению в пользование или приобретению в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, по предоставлению в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (ст. 137 ЖК РФ). Доходы от такой деятельности направляются на покрытие расходов по управлению многоквартирным домом. Что же касается прозрачности расходования денежных средств, то ее легко добиться, т.к. у ТСЖ есть расчетный счет (можно получать выписки со счета, создавать специальные фонды, например, на капитальный ремонт дома) и организовано ведение бухгалтерского учета.

Однако, несмотря на эти преимущества и то, что ФЗ «О ТСЖ» был принят еще в 1996 г., этот способ управления пока не стал преобладающим. Точные данные о количестве товариществ собственников жилья в России найти сложно, т.к. с 1999 года цифра о количестве товариществ собственников жилья изъята из обязательной государственной статистической отчетности. Называют примерное количество — около 800 ТСЖ по Москве по данным на середину 2004 г. и 5000-6000 ТСЖ по России по данным на середину 2005 г.

К отрицательным сторонам такого способа управления относится отсутствие ответственности у органов управления ТСЖ при принятии решения, приведшего к отрицательному результату (т.к. органы управления ТСЖ осуществляют управление в соответствии с уставом этой организации, действуют в рамках членских взаимоотношений, а не на основе возмездных договоров), наличие затрат на офисные помещения для ТСЖ и зарплаты его работникам.

Рассматривая вопрос о порядке управления общим имуществом многоквартирного дома, нельзя не упомянуть о том, что ЖК РФ в число способов управления общим имуществом многоквартирного дома специально включил управление жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольно объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещения в оперативном доме. Для жилищного кооператива характерно то, что члены его своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Однако в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ жилищный или жилищно-строительный кооператив, все члены которого полностью внесли паевые взносы за предоставленные им жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ либо ликвидации. Так как в этом случае основная цель, ради которой они объединяли свои имущественные взносы, будет выполнена и более подходящей организационной формой для них станет ТСЖ.

Третьим способом управления многоквартирным домом ЖК РФ называет управление управляющей организацией. При выборе этого способа жильцы собираются на общее собрание и определяют, какой набор услуг им нужен, с учетом этого выбирают управляющую организацию. Решение по выбору способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Ранее в статье 21 Закона «О ТСЖ» был указан способ управления кондоминиумом «уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги», который также должен был избираться на общем собрании домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляли службы заказчика, уполномоченные органами местного самоуправления без проведения каких-либо собраний, причем чаще всего это были, как уже отмечалось выше, муниципальные предприятия и учреждения.

Управляющая организация должна решать весь комплекс вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом: осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам помещений коммунальный услуг. В случае, когда управляющая организация предоставляет коммунальные услуги через обслуживающие организации, она несет ответственность за предоставление таких услуг перед собственниками помещений.

Для регулирования правоотношений по управлению многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в ЖК РФ предусмотрен договор управления многоквартирным домом. Данный вид договора отсутствует в ГК РФ и обладает определенными отличительными чертами (цель, субъекты, предмет договора, права и обязанности, существенные условия), позволяющими квалифицировать его в качестве самостоятельного договорного обязательства и отграничить от всех иных гражданско-правовых договоров.

Среди положительных моментов при управлении управляющей организацией можно выделить четкие договорные отношения с каждым собственником, повышенную мотивацию у управляющих организаций к надлежащему исполнению обязательств по договору в условиях конкуренции, возможность осуществления собственниками контроля за деятельностью управляющих организаций и минимизацию временных затрат для собственников в процессе управления. Среди отрицательных — организационно-сложный порядок заключения договора (с каждым собственником), денежные затраты на управление и отстраненность собственников помещений от выбора обслуживающих организаций.

Для реализации положений ЖК РФ об управлении многоквартирными домами органами власти субъектов Российской Федерации принимаются соответствующие постановления и методические рекомендации. Например, Правительством Москвы 17 января 2006 г. было принято Постановление «Об организации управления многоквартирными домами в г. Москве» № 9-ПП, в котором предусмотрено создание и ведение Реестра управляющих организаций, разработка примерного договора управления многоквартирным домом и проекта Постановления Правительства Москвы о порядке предоставления управляющим организациям бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах и другие организационные меры.

В заключении хотелось бы подчеркнуть, что ЖК РФ предоставлены широкие права собственникам помещений в сфере управления многоквартирным домом, но успешная реализация этих прав зависит прежде всего от самих собственников. Так как в случае бездействия собственников по выбору способа управления орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс, в порядке, установленном Правительством РФ (Такие правила уже утверждены Постановлением Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления» от 06.02.2006 № 75), по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, с которой собственники уже будут обязаны заключить договор. И может получиться так, что все дома, владельцы которых не сделали свой выбор, перейдут в управление преобразованным ДЭЗам и ЖЭКам и останутся собственники с перегоревшими лампочками и засоренным мусоропроводом.