Дом: коммуна и коммуналка
Что такое ТСЖ
По определению, установленному в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещения в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В связи с тем что ТСЖ является некоммерческой организацией, оно не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами (участниками), а направляет ее на реализацию уставных целей и задач.
ТСЖ может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания ТСЖ при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, и дачных домов.
Учредительными документами товарищества является устав, принимаемый на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Но количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование в ТСЖ осуществляется площадями: у кого больше площадь квартиры — у того больше голосов. В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, указанная доля собственника помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Если другой порядок определения доли в праве общей собственности был установлен решением собрания собственников до вступления в силу федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (Вводный закон), т. е. до 23.01.2005, то применяют его (ст. 15 Вводного закона). Другими словами, ранее собственники помещений могли сами выбирать способ определения своей доли в праве общей собственности.
Высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ, исполнительными органами — правление и председатель правления, на которых возлагается осуществление текущей деятельности по управлению многоквартирным домом.
Добровольно или принудительно?
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членами товарищества собственников жилья вправе стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество; лица, приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на указанные помещения. Таким образом, членство в ТСЖ возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и, соответственно, принудительное членство в ТСЖ не допускается законом ни при каких условиях.
Данное правило в полной мере учитывает постановление Конституционного суда РФ “По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда г. Омска” от 3 апреля 1998 г. № 10-П, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ “О товариществах собственниках жилья”, которые предусматривали обязательность членства в ТСЖ для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.
В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть уже создано застройщиками; когда вы приобретаете квартиру, то вам предлагают вступить в ТСЖ. Наша рекомендация: после вступления в члены ТСЖ значительного количества новых собственников необходимо созвать внеочередное собрание членов ТСЖ и переизбрать правление и ревизионную комиссию, после чего провести ревизию хозяйственной деятельности своих предшественников и принять необходимые решения, например расторгнуть договоры коммунального обслуживания с невыгодными условиями и заключить новые.
Отказ части собственников от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права собственников, отказавшихся от членства в товариществе, либо устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества, либо налагая на собственников, не являющихся членами ТСЖ, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации.
А если не хочу?
В случае, если не все собственники помещений в многоквартирном доме становятся членами ТСЖ, возникает вопрос о том, как будут участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома жильцы, не вступившие в товарищество, каков порядок взаимоотношений между товариществом и прочими домовладельцами. Так, например, в ЖК РФ непоследовательно отражен вопрос о том, как принимаются решения о сдаче в аренду или в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Решение это в соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме относится к правомочиям ТСЖ. На первый взгляд получается, что законодатель допустил пересечение компетенций двух различных органов. Но чтобы разобраться в этой ситуации, необходимо принять во внимание условие осуществления правомочий ТСЖ, указанное в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ: “…В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме”.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при выборе ТСЖ в качества способа управления возлагает на этот субъект права осуществления части своих правомочий. Следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает в этом случае не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы этих правомочий. В этом случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме.
Именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). ТСЖ получает возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основе решения общего собрания таких собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.
Поэтому, учитывая, что предоставление в пользование или ограниченное пользование общего имущества ТСЖ не должно нарушать прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, за его передачу должны проголосовать члены товарищества, составляющие не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопрос же об отчуждении общего имущества многоквартирного дома должен решаться всеми собственниками помещений единогласно, что установлено императивной нормой ЖК РФ.
Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Например, Федеральный арбитражный суд (ФАС) Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 7.11.2006 по делу № Ф04-6606/2006 (27253-Ф75-38) установил, что между ТСЖ “Альянс” (продавец) и предпринимателем Хабаровым Е. Ю (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.12.2005 нежилого подвального помещения. Основанием к заключению договора послужило решение жильцов ТСЖ “Альянс”, оформленное протоколом собрания членов ТСЖ, о выделе обособленного помещения в подвале дома для дальнейшей продажи. На основании указанного решения приказом председателя ТСЖ “Альянс” определено выделить обособленное помещение, заключить договор купли-продажи на указанное помещение. ФАС Западно-Сибирского округа решил, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорное имущество является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, а не собственностью ТСЖ. В этой связи у ответчика — ТСЖ “Альянс” отсутствуют законные основания для отчуждения не принадлежащего ему на праве собственности спорного имущества.
Оформление решений
ЖК РФ не дает исчерпывающего ответа относительно того, какие именно условия сделки по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование либо по его отчуждению должны быть определены в решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а в известной нам судебной практике данный вопрос также не нашел отражения.
В случаях, когда имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Так, сходные отношения возникают при одобрении общим собранием акционеров (участников обществ с ограниченной ответственностью) крупных сделок и сделок с заинтересованностью. В решении об одобрении крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, в соответствии с п. 4 ст. 79 и п. 6 ст. 83 федерального закона “Об акционерных обществах” от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.
