Защита от липовых ТСЖ

В июне 2011 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, основной целью которых является защита интересов собственников помещений в доме от липовых ТСЖ. Насколько удачно принятые поправки справились с возложенной на них задачей, покажет время, однако определенные положительные моменты усматриваются уже сейчас.

Запрет на участие застройщика в создании ТСЖ. Данный запрет имеет принципиальное значение, поскольку именно на стадии строительства возможно максимальное число нарушений и злоупотреблений. В частности, застройщик фактически самостоятельно регистрирует липовое ТСЖ, о существовании которого собственники узнают только после покупки квартиры. По новым правилам при создании, реорганизации и ликвидации протокол с решением для государственной регистрации подписывается всеми собственниками собственноручно.

Расширение полномочий контрольных органов. Новые поправки существенно расширили полномочия контрольных органов (жилищных инспекций), в частности, они наделены полномочиями по проверке законности уставов ТСЖ и их соответствия действующему законодательству, правомерности создания ТСЖ, избрания председателя. Более того, они наделены обязанностью по проверке правомерности создания всех действующих ТСЖ до 1 марта 2013 года и возможностью обращения в суд с требованиями о признании недействительными решений общего собрания ТСЖ в случае выявления нарушений норм ЖК РФ.

В ЖК РФ добавлена норма, согласно которой муниципалитет наделяется правом проведения проверки управляющей организации на предмет выполнения условий договора по управлению домом. В случае поступления в муниципалитет
обращения от собственников помещений, председателя совета жильцов, органов управления ТСЖ муниципалитет обязан в 5-дневный срок провести проверку управляющей организации.

В случае если будет выявлено невыполнение условий договора управляющей организацией, муниципалитет не позднее 15-ти дней с момента указанного обращения созывает общее собрание жильцов для решения вопросов о расторжении действующего договора с управляющей организацией и заключении договора с новой.

С одной стороны, хорошая инициатива по усилению контроля за деятельностью управляющих организаций и повышению ответственности. Однако на сегодняшний день порядок проведения указанной проверки в самом ЖК РФ не закреплен и в подзаконных актах также не прописан, в связи с чем непонятно, как данная норма будет применяться на практике.

Возможность создания совета жильцов многоквартирного дома. Не просто возможность создания, а обязанность создания такого органа предусматривается ЖК РФ в случае, если в доме не создано ТСЖ, имеется более четырех квартир, — для оперативного решения текущих вопросов. При этом если такой совет не избирается в течение года, муниципалитет созывает общее собрание жильцов для выбора членов совета.

К полномочиям совета жильцов относятся, в частности:
— обеспечение выполнения решений общего собрания жильцов дома;
— вынесение на обсуждение общего собрания жильцов дома предложения о порядке пользования общим имуществом, вопросов организации ремонта и необходимых работ, заключения договоров;
— осуществление контроля за качеством оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию домом;
— представление на утверждение общего собрания отчета о проделанной работе.

Кроме того, действуя на основании доверенностей от собственников, совет жильцов в лице своего председателя сможет в том числе осуществлять представительство интересов всех собственников в суде, заключать договоры в интересах всех собственников квартир в доме.

Возможность внесения платежей за жилищно-коммунальные услуги без посредничества управляющей компании, что, несомненно, позволит собственникам существенно сократить данную статью расходов.

Важным нововведением является введение понятия «минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ», поскольку этот вопрос всегда вызывает большие споры между собственниками помещений, считающими определенные работы и услуги не обязательными, и управляющей организацией, пытающейся максимально расширить перечень таких работ и услуг. С введением указанной нормы вопрос обязательности тех или иных работ и услуг закреплен в рамках самого ЖК РФ, и все остальные будут являться дополнительными, выполняемыми по желанию собственников, а не по указанию на то управляющей организации.

Таким образом, механизмы применения некоторых норм, введенные в ЖК РФ, на сегодняшний момент не совсем понятны и требуют дополнительной проработки и детализации. Однако, несомненно, инициатива законодателя направлена на защиту интересов собственников помещений и сокращение числа махинаций в сфере управления многоквартирным домом.