Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта: теория и практика

Земельный кодекс Российской Федерации, как единый унифицированный нормативно-правовой акт, (далее – ЗК РФ) содержит ряд основополагающих положений земельного права, так называемых принципов, к которым относится, в том числе, и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Так,  в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.) Этот положение  получает дальнейшее развитие в статье 35 ЗК РФ, согласно которой не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичные положения содержат и статьи 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Вместе с тем участники гражданских правоотношений нередко сталкиваются с проблемами при соблюдении указанного принципа в процессе исполнительного производства в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон). 

В последнее время в практике судов общей юрисдикции достаточно большое количество дел, по которым судебный пристав-исполнитель накладывает арест на какое-либо здание, сооружение должника, не накладывая арест на часть земельного участка, необходимую для использования здания, строения, сооружения. При этом и земельный участок, и объект недвижимости, расположенный на нем, принадлежат одному и тому же лицу на праве собственности.

В дальнейшем объект недвижимости реализуется на торгах соответствующей уполномоченной специализированной организацией в согласно требованиям статьи 54 Закона, по результатам проведения которых с победителем торгов заключается договор купли-продажи недвижимого имущества. При этом статья 62 Закона обязывает судебного пристава-исполнителя при подготовке торгов и подаче соответствующей заявки специализированной организации предоставить последней при продаже отдельно стоящего здания правоустанавливающие документы должника на земельный участок, на котором расположен объект, выставляемый на торги.

Согласно пункту 6 статьи 46 Закона взыскание на имущество должника обращается в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Иными словами, судебный пристав-исполнитель не может наложить арест на большее по стоимости имущество должника, нежели чем необходимо для удовлетворения требований кредиторов.  Вместе с тем в такой ситуации необходимо учитывать, что в силу прямого указания пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Таким образом, законодательством предусматривается обязательный одновременный переход прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.  Более того, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Следовательно, накладывая арест на объект, принадлежащий должнику, судебный пристав-исполнитель должен накладывать арест и на ту часть земельного участка, которая необходима для использования этого объекта. В противном случае победитель торгов, надлежащим образом исполнивший условия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов, не сможет зарегистрировать перехода права собственности на объект в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку существующим законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Однако в этом случае возникают следующие вопросы:

1) кто должен нести расходы по формированию части земельного участка, необходимой для использования объекта, передаваемого кредитору, ее кадастровому учету и выделу в натуре в соответствии с требованиями ЗК РФ? Как показывает практика, не должник, ни лицо, признанное победителем торгов, не готовы нести подобные затраты;

2) что необходимо делать, если стоимость земельного участка и объекта, расположенного на нем, превышают сумму, необходимую для удовлетворения требований кредитора, учитывая, что взыскание на имущество должника обращается в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий?

3) вправе ли должник выделять в натуре часть земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимого имущества, учитывая, что фактически после проведения торгов у него не имеется правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, и собственником этого объекта он de facto уже не является?

Следует отметить, что как участники процесса, так и суд не имеют единой точки зрения, как разрешить все эти вопросы.

Вместе с тем представляется, что в подобных анализируемому  случаях суды при рассмотрении дела должны руководствоваться статьей 35 ЗК РФ, а также нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, в соответствии со статьей 82 Закона расходами на совершение исполнительных действий являются затраченные на организацию и проведение указанных действий средства федерального бюджета, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве. Согласно пункту 1 статьи 84 Закона расходы на  совершение исполнительных действий взыскиваются с должника и вносятся на депозитный счет подразделения с последующим возмещением федеральному бюджету.

Таким образом, я полагаю, что в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны накладывать арест не только на объект недвижимости, но и на часть земельного участка, необходимую для использования объекта. В этом случае расходы будут производится за счет средств федерального бюджета с последующим взысканием их с должника, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 статьи 83 Закона. В случае же, если стоимость объекта недвижимого имущества и земельного участка, на котором он находится, превышает сумму, подлежащую взысканию с должника, эта сумма должна быть возвращена должнику по окончании процедуры исполнительного производства.