Изменение в законодательстве: шаг вперёд или назад?
2006 г. выдался для законодателя крайне удачным и плодотворным во всех отношениях. Особое внимание, во исполнение пожеланий президента РФ В.В. Путина, было обращено на необходимость внесения изменений в действующее законодательство по вопросу упрощения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении некоторых объектов недвижимого имущества.
В результате уже 30.06.2006 г. появился Федеральный закон от 30 июня
2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в законную силу 01.09.2006 г.
Одним из ключевых вопросов, в этой связи стало толкование в новой редакции ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
Так с 01.09.2006 г. абз. 10 п. 1 данной статьи действует в следующей редакции: «Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов».
С этого то момента и начались многочисленные дебаты о необходимости проведения внеплановой технической инвентаризации и необходимости представления соответствующих документов (выписок из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (далее – ЕГРОГД), технических паспортов) при совершении сделок с объектами недвижимого имущества.
С одной стороны существует прямое указание статьи 17 Федерального закона, закрепляющей, что представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, с другой стороны, продолжало действовать Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» п. 9 которого прямо предусматривал, что внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
Таким образом, возникал вопрос о необходимости представления технической документации в регистрирующий орган при совершении сделки, подлежащей регистрации, в случае, когда право собственности правообладателя уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и как следствие естественно и план и выписка из ЕГРОГД уже имелась у регистрирующего органа.
Позиция регистрирующих органов, относительно вышеуказанной проблемы, как показывает практика в разных регионах весьма неоднозначная.
По нашему мнению, единственно правильным ответом на вышеизложенный вопрос о необходимости представления документов, подтверждающих, что объект недвижимости, являющийся собственно предметом договора, не претерпел никаких изменений (не был реконструирован, перепланирован) с момента проведения последней инвентаризации – является право и одновременно обязанность регистрирующих органов требовать от заявителей надлежащих документов, выданных по результатам вновь проведенной внеплановой инвентаризации. В противном случае, вообще терялся бы смысл и назначение норм главы 4 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей разрешительный порядок проведения реконструкции и перепланировки жилых помещений, если всё равно проверить подобные факты изменения технико-экономических показателей жилых помещений не представляется возможным?
Однако, общая направленность законодателя на упрощение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получила своё продолжение уже в подзаконном акте органа исполнительной власти РФ 28.12.2006 г., когда Постановлением Правительства РФ от 28.12.2006 г. № 818 были внесены изменения в п. 9 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».
В результате чего с 01.01.2007 г. в силу п. 9 вышеуказанного постановления внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Иными словами в настоящее время всё зависит от добросовестности сторон по сделке: если характеристики объекта, имеющиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и указанные в договоре сторонами по сделке совпадают у регистрирующего органа не имеется формальных оснований для приостановления (отказа) в регистрации сделки и перехода права.
Вместе с тем, на наш взгляд, реализация цели, которую поставил президент РФ перед исполнительной и законодательной ветвями власти – упростить процедуру государственной регистрации прав на некоторые объекты, облегчив для граждан процедуру бесконечного хождения по многочисленным коридорам, не должна осуществляться подобным образом.
Представляется, что подобного рода изменения могут не только не привести к положительным результатам, но и, напротив, в целом оказать негативное воздействие, увеличив общее количество несанкционированных перепланировок и реконструкций, в результате чего в оборот могут быть вовлечены в лучшем случае реконструированные, а в худшем случае вообще несуществующие объекты недвижимого имущества.
Более того, участившиеся случаи продаж жилых помещений, мошенническим образом похищаемых у граждан путем подделки документов и их подписей в этих документах, лишний раз подтверждают, что действующая редакция Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., регламентирующая отсутствие необходимости по представлению документов, содержащих технико-экономические показатели объекта, в случае если эти документы уже содержатся в ЕГРП, лишь «облегчает» мошенникам процедуру хищения квартир.
